Об общедолевой собственности. Часть 3.

    Эту статью могут комментировать только участники сообщества.
    Вы можете вступить в сообщество одним кликом по кнопке справа.
    Андрей Радуньский написал
    0 оценок, 5431 просмотр Обсудить (0)

    Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

    Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

    Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

    Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

    Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

    Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491

    ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО РЕЖИМА ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

    (Статья написана до принятия Жилищного кодекса, когда уже был подготовлен его проект)

     

    Авторы:
    Сидоренко А.Д., кандидат технических наук.
    Чефранова Е.А., кандидат юридических наук.

    Часть 3

           В отличие от общего правила, допускающего при соблюдении определенных условий выдел доли по требованию собственника, выдел доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома невозможен.   

           Сособственник лишен в отношении такого общего имущества не только права требовать выдела его в натуре, но и требовать выкупа принадлежащей ему доли другими сособственниками, как то предусмотрено ст. 252 ГК РФ. Норма п. 4 ст. 40 проекта ЖК РФ прямо запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома. Отсутствие права на выдел доли в натуре с очевидностью влечет за собой и невозможность требовать выплаты стоимости доли, то есть денежной компенсации.
         

           До сих пор мы рассматривали особенности осуществления правомочий собственника в отношении принадлежащей ему доли в праве на общее имущество, однако не менее интересные особенности обнаруживаются при анализе правового регулирования осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения по отношению к общему имуществу в целом.

          Общее имущество в многоквартирном доме не подлежит выделу в натуре, разделу и (или) отчуждению - такая норма сформулирована в п. 3 ст. 39 проекта ЖК РФ. Полагаем, что законодатель излишне ригористичен, ибо в п. 2 той же статьи предусмотрена возможность распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома в пределах, установленных законодательством.

           В частности, распоряжение частью общего имущества допускается в случае реконструкции, переустройства и перепланировки помещений (п. 2 ст. 45 проекта ЖК РФ).

           Кроме того к компетенции общего собрания ТСЖ отнесено принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме (п. п. 12 п. 2 ст. 145 проекта ЖК РФ), что, разумеется, предполагает возможность распоряжения общим имуществом. Нужно отметить, что Закон о ТСЖ содержит более удачную норму, которая допускает возможность распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме при условии, что таковое не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев (п. 4 ст. 8). (Этот абзац сейчас трактуется совершенно по иному.  ТСЖ , ЖСК, иное объединение собственников не имеют права принимать решения по общему имуществу. Это компетенция только собственников. Данный момент говорит о том, что даже среди учёных современное представление об общем имуществе  сформировалось не сразу. Т.е., лишнее подтверждение, что общедолевая собственность в МКД  - вещь сложная. Примеч.- А.Радуньский)   

         

           По общему правилу распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ), а владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

          Очевидно, что консенсус, как способ согласования действий при определении порядка владения, пользования, а также и, разумеется, в допустимых пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, практически неприменим.

          Проект ЖК РФ восполняет существовавший пробел и предусматривает порядок осуществления сособственниками правомочий владения, пользования и в допустимых пределах распоряжения общим имуществом многоквартирного дома. Такими правомочиями проект кодекса наделяет общее собрание собственников помещений и общее собрание членов ТСЖ, что, разумеется, не одно и то же. Любые решения на общем собрании собственников помещений принимаются простым большинством голосов (это тоже сегодня не совсем точно, по имущественным вопросам решения принимаются квалифицированным большинством, т.е., двумя третьими голосов на ОСС, но не на ОСЧ ТСЖ,  и даже только 100% в определённых случаях. Примеч. -А.Радуньский) .
         

           Из изложенного можно сделать обоснованный вывод о том, что правовой режим общего имущества в многоквартирном доме отличается от правового режима общей долевой собственности на другие объекты настолько, что есть все основания для выделения общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в самостоятельную разновидность общей долевой собственности, которая в целях отражения наиболее специфической из присущих ей особенностей может быть названа общей неделимой долевой собственностью.

    Уместно констатировать, что действительность в очередной раз оказалась богаче, чем ее отражение в законодательстве. Полагаем, что указание на эту разновидность общей долевой собственности должно содержаться в главе 16 ГК РФ, там же, на наш взгляд, следовало бы в общем виде сформулировать, какие из общих положений об общей долевой собственности к данной разновидности неприменимы.
       

          Нами выделены следующие отличительные признаки, характеризующие общую неделимую долевую собственность:
    -  основанием возникновения является прямое указание закона;
    - оборотоспособность общего имущество в целом ограничена, а доля в праве общей собственности на общее имущество самостоятельной оборотоспособности лишена полностью;
    -  раздел и выдел в натуре доли в праве собственности на общее имущество невозможен;
    - преимущественное право покупки доли в праве на общее имущество многоквартирного дома отсутствует;
    - распоряжение общим имуществом многоквартирного жилого дома ограничено законом;
    - правомочия по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом осуществляются по решению общего собрания, которое считается принятым, если за него проголосовало более половины голосов (сейчас боле 2/3 от общего числа собственников по кв.м. , а в особых случаях - 100%. Примеч. - А.Радуньский)  присутствующих собственников помещений.
       

          Перечисленные особенности правового режима общей неделимой долевой собственности продиктованы спецификой объекта - общего имущества многоквартирного дома и по существу сводятся к ограничению прав отдельного сособственника в целях обеспечения прав и законных интересов всех участников общей собственности и третьих лиц.

         Поскольку ограничения прав предусмотрены федеральным законом и обусловлены защитой прав и законных интересов других лиц и, на наш взгляд, могут быть расценены как адекватные и соразмерные, то их следует признать в целом соответствующими Конституции РФ.

         Вместе с тем нельзя не отметить, что впервые предусмотренный в Законе о ТСЖ, а затем развитый в нормах проекта ЖК РФ порядок осуществления правомочий владения, пользования и в установленных пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме посредством принятия решения простым большинством голосов присутствующих на общем собрании собственников помещений или членов ТСЖ допускает возможность принятия решений всего лишь обладателями 25/100 долей плюс одной доли, то есть без участия и учета мнения, и как следствие, без учета интересов сособственников, обладающих в совокупности абсолютным большинством долей участия в праве общей собственности на общее имущество. (сейчас боле 2/3 от общего числа собственников по кв.м. , а в особых случаях - 100%. Примеч. - А.Радуньский)

        Количество голосов, которым обладает собственник помещения в многоквартирном доме, на общем собрании пропорционально доле его участия, которая, в свою очередь, пропорциональна размеру принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме.

          Такое положение, с нашей точки зрения, является несправедливым и нуждается в изменении. Следовало бы предусмотреть в ЖК РФ наиболее важные вопросы, для решения которых общее собрание собственников помещений признавалось бы правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений или их представители, обладающие 75 процентами голосов от общего числа голосов, а решение принималось бы квалифицированным большинством - 2/3 голосов присутствующих на общем собрании собственников. К числу таких вопросов следует в первую очередь отнести вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением общим имуществом.  (сейчас боле 2/3 от общего числа собственников по кв.м. , а в особых случаях - 100%. Примеч. - А.Радуньский)

    (продолжение следует)

    Часть 1 http://maxpark.com/community/1574/content/1607278

    Часть 2 http://maxpark.com/community/1574/content/1607465

    Часть 3 http://maxpark.com/community/1574/content/1607471

    Часть 4 http://maxpark.com/community/1574/content/1607476

    Часть 5 http://maxpark.com/community/1574/content/1607484

    Часть 6 http://maxpark.com/community/1574/content/1607491


    Комментировать

    осталось 1185 символов
    пользователи оставили 0 комментариев , вы можете свернуть их
    • Регистрация
    • Вход
    Ваш комментарий сохранен, но пока скрыт.
    Войдите или зарегистрируйтесь для того, чтобы Ваш комментарий стал видимым для всех.
    Код с картинки
    Я согласен
    Код с картинки
      Забыли пароль?
    ×

    Напоминание пароля

    Хотите зарегистрироваться?
    За сутки посетители оставили 538 записей в блогах и 4555 комментариев.
    Зарегистрировалось 35 новых макспаркеров. Теперь нас 5029622.
    X