Продается многоквартирный дом

    Эту статью могут комментировать только участники сообщества.
    Вы можете вступить в сообщество одним кликом по кнопке справа.
    Ефим Андурский написал
    3 оценок, 3441 просмотр Обсудить (13)

    Объявление о продаже многоквартирного дома (МКД) вам попадется едва ли, потому что МКД крайне редко может быть объектом сделки купли-продажи.

    В продолжение разговора  о праве собственности на многоквартирный дом, приведу (в изложении) статью, в которой содержится ответ на вопрос: «Может ли МКД быть предметом купли-продажи? И если да, может, то в каких случаях»? Свои комментарии выделяю жирным шрифтом.

    Понятие «многоквартирный дом» (МКД) закреплено в п. 6 Положения о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47; в ред. от 02.08.2007 N 494).

    Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

    В соответствии с жилищным законодательством МКД содержит общее имущество собственников помещений и, с точки зрения права, является совокупностью отдельных жилых помещений (квартир) и общего имущества собственников таких квартир.

    Общим то или иное имущество следует признавать в том случае, если оно создано несколькими лицами собственными силами и за свой счет или же приобретено ими у кого-либо. Декларация, пусть даже она прописана в законе, право собственности не обусловливает.

    Законодательство различает такие понятия как МКД и жилой дом. Жилые помещения в МКД (квартиры) могут быть самостоятельными объектами жилищных прав (п. 1 ст. 15 ЖК РФ) и, в частности, права собственности.

    В случае выделения отдельных квартир (точнее, помещений) МКД перестает быть самостоятельным объектом права. Этот вывод подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».

    Согласно п. 8 указанного Постановления, если собственник здания в соответствии со ст. 24 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом.

    Это следует из утраты зданием статуса «объект недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица», о чем делается соответствующая запись в реестре. В этом случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

    Если же собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему госрегистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

    Орган, осуществляющий госрегистрацию прав, ничего не решает. Он всего лишь регистрирует возникновение или изменение правоотношений.

    Таким образом, МКД может выступать предметом купли-продажи, например, когда отдельные жилые (квартиры) и нежилые помещения еще юридически не сформированы и не выделены в натуре; они не поставлены на кадастровый учет и на них не зарегистрировано право собственности или иное вещное право.

    Судебная практика в целом допускает продажу многоквартирных домов (Постановления ФАС ЗСО от 09.03.2006 N Ф04-829/2006(20347-А45-13)N Ф04-829/2006(20347-А45-13) ; ФАС СКО от 29.04.2008 N Ф08-2273/2008N Ф08-2273/2008). Порядок совершения таких сделок регулируется положениями §1 и § 7 гл. 30 ГК РФ.

    Некоторые суды распространяют на продажу МКД требования ст. 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» (Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утв. Постановлением Президиума Арбитражного суда Новосибирской области от 26 февраля 2009 г. N 2). Однако такая позиция не представляется правильной ввиду того, что МКД и жилое помещение это все-таки не одно и то же.

    Выходом из создавшегося положения может быть возвращение в оборот понятия «кондоминиум», когда так называемое «общее имущество» МКД на законодательном уровне передается в ведение муниципальных образований, а квартиры остаются в статусе товара, представляющего недвижимое имущество.

    Комментировать

    осталось 1185 символов
    пользователи оставили 13 комментариев , вы можете свернуть их
    Игорь Иткин # написал комментарий 23 августа 2015, 14:09
    Все правильно, кроме желания спихнуть на муниципальные власти расходы по содержанию кондоминиума. Этого просто не будет, понимаете? Или Вы будете содержать Ваш совместный дом сами или он и Ваше имущество вместе с ним привратятся в трущубу. У муниципальных властей достаточно забот с той инфраструктурой, которая находится вне домов - дороги, трубопроводы, провода, кабели и все такое (и это действително их епархия). Все что находится в доме Вам придется обслуживать самим, как и всем прочим собственникам в мире.
    Надежда Вагина # ответила на комментарий Игорь Иткин 23 августа 2015, 18:16
    Мы содержим дом с самого начала путем оплаты за содержание и текущий ремонт - другое дело, как частные(?) УК вместе с чиновниками администраций расходуют эти немалые деньги.
    Андрей Ошнуров # ответил на комментарий Игорь Иткин 24 августа 2015, 09:34
    А вы ни когда не анализировали, какие суммы через муниципальные власти выводится в офшоры ? Этих сумм вполне бы хватило ? Проанализируйте подставные тендеры, приемку некачественно выполненных работ и многое другое. Пусть раскроют свою бухгалтерию, прежде чем заявлять, что денег у них не хватает. Если расходуют экономно, а денег не хватает, то надо увеличить им финансирование за счет уменьшения финансирования федералов.
    Николай Панов # написал комментарий 23 августа 2015, 14:37
    На мой взгляд, собственность "дома" в целом и "общего имущества" МКД должна быть законодательно закреплена за СОБСТВЕННИКАМИ квартир.
    Что позволит распоряжаться этим имуществом. В том числе и в коммерческом плане.
    Полученные средства могут быть использованы собственниками на содержание, ремонт и восстановление.
    Только Это приведёт к процветанию наших домов (МКД).
    Надежда Вагина # ответила на комментарий Николай Панов 23 августа 2015, 18:22
    Никогда ОМСУ не отдадут МКД в собственность жителям, слишком это жирный кусок для муниципалитетов, приносящий хороший доход и в виде оплаты за СиР и аренды помещений общего пользования и налогов от ИП.
    михаил захаров # ответил на комментарий Николай Панов 23 августа 2015, 22:05
    Согласен. Однако для того чтобы это сделать, собственники помещений должны создать Ю.Л. и передать ему в управление общее имущество по акту, которое до этого надо принять... Сейчас же УК управляет непонятно чем, ведь общее имущество ему никто не передавал.
    Андрей Ошнуров # ответил на комментарий михаил захаров 24 августа 2015, 09:37
    Собственники могут поручить управляющей компании управлять общедомовым имуществом, а не создавать свое ЮЛ. УК для того и созданы, чтоб каждый дом не создавал отдельного ЮЛ с бухгалтерией и правлением. УК берет на себя функции управления и отчета перед жильцами каждого дома.
    михаил захаров # ответил на комментарий Андрей Ошнуров 24 августа 2015, 16:43
    Во всех цивилизованных странах, если число собственников в доме превышает число 5-7 их обязывают создать Ю.Л. по управлению своим имуществом. Например, АО или НКО ... МКД нельзя управлять колхозом под названием общее собрание. Наши УК часто слишком громоздки и не поворотливы. К сожалению у нас практически отсутствует рынок сервисных служб в сфере жкх, например клиринговых компаний, компаний по сантехническим работам и т.д
    Я не против УК, они имеют право на существование на рынке услуг..., но не диктовать свои условия собственникам при его отсутствии. Кстати на рынке услуг жкх у нас царят монополии, видимо отсюда и бардак в данной сфере .
    Андрей Ошнуров # ответил на комментарий михаил захаров 26 августа 2015, 22:37
    В нашей нецивилизованной стране создане ЮЛ сопряжено с крупными расходами по администрированию из-за сложного и путанного экономического законодательства. Поэтому лучше заключать договор с УК, чем создавать свое ЮЛ.
    михаил захаров # ответил на комментарий Андрей Ошнуров 27 августа 2015, 14:23
    Я имел ввиду другое. Созданному Ю.Л. можно было бы передать в управление общее имущество дома. Затем оно бы заключило договор с УК. Согласен с вами расходов не избежать, но зато бы количество и качество выполненных работ и услуг резко повысилось. Более того создавать такие Ю.Л., надо в домах где количество квартир более 500. У нас таких полно и проводить в них общие собрания себя не уважать. У семи нянек дитя без глазу, а у 500 ...
    Андрей Ошнуров # ответил на комментарий михаил захаров 27 августа 2015, 19:14
    Собрание должно назначаться по важному вопросу. На нем голосуют все кто пришел, затем собрание составляет текст для заочного голосования и этот текст с листом заочного голосование раздается в квартиры тем, кого не было на собрании. Затем правление листы заочного голосования подсчитывает и сдает на хранение. Таким образом, собираться будут активисты, а голосовать почти все.
    Ирина Клочкова # написала комментарий 23 августа 2015, 19:06
    Если вспомнить совет.времена - дома жск всегда были приличнее муниципальных, а сборы не особо отличались.
    ОИ МКД должно управляться нами, собственниками. Решение приниматься при голосовании 80-85% "за", может быть тогда мнение единиц будет иметь силу
    В моем договоре по инвестированию строительства прописано "право общей долевой собственности на ОИ в Объекте возникает с момента гос. регистрации прав на недвижимое имущество..." А доля ОИ при регистрации квартиры не прописана.
    Возникает вопрос: имею я долю в ОИ, а если имею - то где узнать эту долю? наше ОИ передается, а может и распродается, без нашего ведома. Как говорится - старший выразил общее мнение... Так вот я против.
    • Регистрация
    • Вход
    Ваш комментарий сохранен, но пока скрыт.
    Войдите или зарегистрируйтесь для того, чтобы Ваш комментарий стал видимым для всех.
    Код с картинки
    Я согласен
    Код с картинки
      Забыли пароль?
    ×

    Напоминание пароля

    Хотите зарегистрироваться?